25000 nájomných bytov ročne? Áno, ale treba ich novo postaviť?
Disponibilita nájomných bytov je jedným z kľúčových faktorov flexibility, mobility a zároveň stabilizácie kvalifikovanej pracovnej sily tam, kde ju ekonomika potrebuje. Má teda nielen sociálny, ale aj ekonomický rozmer. Slovensko výrazne zaostáva za vyspelými krajinami i krajinami V4 v počte nájomných bytov, a preto je posilnenie tohto segmentu bývania objektívnou potrebou a legitímnym politickým cieľom. Túto potrebu identifikuje jednoznačne aj analýza spracovaná tímom priestorového plánovania zo SPECTRA Centra pri STU a reflektuje návrh Vízie a stratégie rozvoja Slovenska do roku 2030 pripraveným pre Vládu SR v širokom participatívnom procese poprednými domácimi aj zahraničnými odborníkmi. Vláda pod vedením Smeru však nikdy nenabrala odvahu na schválenie tohto materiálu nastavujúceho nielen zrkadlo do minulosti, ale hlavne definujúceho potrebu zmeny v štýle vládnutia.
Slovensko je však tiež krajinou s neúmerným nárastom zastavaného územia, krajinou, kde sa napriek stabilizovanému až zníženému celkovému počtu obyvateľstva za posledné dekády viac ako zdvojnásobila plocha zastavaného územia. Je tiež krajinou s množstvom nevyužívanej a málo využívanej zastavanej plochy v intravilánoch miest a tiež s narastajúcim počtom bytov a bytových domov, ktoré nie sú obývané. Samozrejme, ich výskyt je koncentrovaný práve do lokalít stagnujúceho dopytu po bývaní, regiónov s negatívnym saldom migrácie a štrukturálnymi problémami regionálnej ekonomiky. Paradoxne aj tam však nájdenie disponibilných bytov ako nájomných bytov pre mladých je problémom. Posledné údaje o výškach trhového nájomného v Bratislave a iných častiach Slovenska ukazujú, na rozdiel od cien obchodovaných bytov, iba malé regionálne rozdiely. To znamená, že vplyvy výšky dopytu po nájomných bytov sú do istej miery vyrovnané rozsahom ponuky na trhu.
Potrebujeme teda posilniť nájomný bytový sektor o 25000 nájomných bytov ročne?
Jednoznačne vieme povedať, že potrebujeme radikálne zlepšiť dostupnosť nájomného bývania. Dostupnosť je daná existenciou bytov na prenájom, ich alokáciou vo vzťahu k dopytu a cenou. Z toho vyplýva, že posilnenie disponibility nájomných bytov o 25 000 nemusí znamenať len ich výstavbu.
Keď si urobíme jednoduchú kalkuláciu uvidíme, že pri obstarávacej cene 75 000,- EUR za malometrážny byt by sme potrebovali na len na výstavbu 25 000 bytov sumu 1,875 miliardy EUR. Do tejto sumy nie sú zahrnuté náklady na budovanie a prevádzkovanie potrebnej verejnej infraštruktúry od ciest, cez kanalizáciu a vodovod až po verejnú zeleň a ďalšie služby. Pri aktuálne zverejnených priemerných komerčných nájmoch 520,- EUR za trojizbový byt na mesiac by táto suma stačila na plnú úhradu nájomného v 25000 bytoch na dobu 12 rokov zahŕňajúceho nielen návratnosť počiatočnej investície ale aj príspevky do fondu údržby. Pri čiastočnej dotačnej podpore vo výške 50% ceny nájmu dokonca na dobu 24 rokov, čo je nad rámec bežnej návratnosti investície do nehnuteľností.
Sumu 75 000,- EUR za disponibilný nájomný byt je možné radikálne zmenšiť aktivizáciou nevyužívaného bytového fondu, napríklad jeho získaním do vlastníctva verejného sektora a rekonštrukciou, alebo motiváciou vlastníka zaradiť tento byt do sektora nájomného bývania.
Už dlhodobo sa volá po účinnejšom vstupe verejného sektora do revitalizácie zanedbaných pamiatkových a iných objektov, čím je možné aktivizovať nielen disponibilný stavebný fond, ale aj zdroje mimo priamych účelový investícií do bývania.
Ukazuje sa však najmä, že systém cielenej podpory nájomného bývania dotáciou na nájomné bývanie na strane nájomcov by bol oveľa efektívnejší z hľadiska využitia verejných zdrojov a navyše by umožňoval ich účelnú alokáciu z hľadiska potreby sociálnej podpory, napríklad mladých ľudí, rodín s deťmi či nízkopríjmových sociálnych skupín. Motivoval by aktivizovanie nevyužívaného bytového fondu, obmedzil zbytočné zaberanie nezastavaného územia a vzhľadom na cielenosť a nie celoplošnosť podpory by nedeformoval zbytočne trh nájomného bývania.